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楼价为何易升难跌

作者: 来源:未知 2020-03-06

蔡志忠
东区工商业联会会长
港岛工商团体联盟会长 (2015-2016)

  香港有很多世界第一,自由市场经济排名全球第一,综合竞争力排名世界第一,连楼价之高也是世界称冠。所谓高处不胜寒,于是市场不断有楼价下调的评论,专家们拼命地为楼市下跌找理由,一瞬间,唱跌成了主流,而看好者变得寥寥可数。

  楼市处于风口浪尖,唱跌的文章自然受到传媒和读者欢迎。楼价升到这样一个程度,假如继续再唱好,对于未买楼者或期望楼价下跌的人来说,会是一件很残忍的事。然而,笔者作为一名楼市评论员,必须忠于事实,仍然会选择以真话论楼市。

  楼价下跌的理由各位听得多,但事实上,楼市没有依照大众的意愿而下跌。究竟是什幺原因呢?

  首先,楼价会因应地价卖得高而升高。比喻上星期马鞍山白石地皮高价卖出,整个马鞍山以至沙田一带的二手楼市立即出现高价、反价及封盘个案,这种现象当然也适用于全港其他区域。近年中资抢佔地产市场,他们要求利润较低,自然可以出价较高,成功进军香港市场,是他们的重要战略部署。本地地产商有见及此,也不得不改变保守策略。

重徵印花税 高成本使楼价升

楼价为何易升难跌  其次,辣招令二手市场交投减少,却使楼价升幅扩大,这一点是外界所忽略的。15%的海外买家印花税及非首置本地买家印花税,是楼价狂升的原因之一,试问如此重的税务成本,买家将来重售时,绝大多数会加在叫价上。即使是最低的从价印花税,今天也要4.25%,连经纪佣金、装修和律师费等等一起计算,成本非得加10%以上不可。回想20年前的楼市,当时买楼印花税最高是2.75%,虽然当年炒风炽热,但成本较轻,使投资者可以薄利多销,楼价并没有今天升得这幺利害。

  最后,供不应求绝对是楼价易升难跌的重要原因。当局将住宅供应集中在新楼方面,似乎看不到问题的全面。今天的楼市给一手楼垄断,抹杀了买家对二手楼选择的权利,在没有选择的情况下,他们惟有去高追,楼价又屡创新高,这也是重徵10%至20%的额外印花税,将买家捆绑3年的结果。

  以上看法难免会引起一些争议,楼市辣招实施多年,应该到了检讨的时候。从供需的角度看,减少了需求,却打击了供应,成交量萎缩反让楼价升得更快,而加重印花税使投资成本大增,也是楼价易升难跌原因之一。

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